Leinfelden-Echterdingen, März 2010 - Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen
Monaten zwei Urteile zur so genannten Differenzmessung für Wärme und Wasser
verkündet. Weil sich die Urteile auf den ersten Blick zu widersprechen scheinen,
könnten sie bei der Wohnungswirtschaft Irritationen hervorrufen. Minol erklärt, vor
welchem Hintergrund die Urteile entstanden sind und welche Auswirkungen sie auf
künftige Wärme- und Wasserabrechnungen haben.

Was ist eine Differenzmessung?
Von einer Differenzmessung spricht man, wenn in einem Gebäude sowohl der
Gesamtverbrauch als auch der Verbrauchsanteil einzelner Nutzergruppen durch Wärme-
und/oder Wasserzähler exakt erfasst werden - und wenn der Verbrauch einer anderen
Nutzergruppe sich aus der Differenz dieser Messungen errechnet. Als Beispiel sei ein
Gebäude mit gemischter Nutzung, also Wohnen und Gewerbe, genannt. Ein Zähler misst
den Gesamtverbrauch des Hauses, ein Unterzähler den Verbrauch der Gewerbeeinheiten.
Differenzmessung heißt nun: Verbrauch der Wohneinheiten gleich Gesamtverbrauch minus
Verbrauch der Gewerbeeinheiten. Diese rechnerische Lösung hat den Vorteil, dass auf
einen weiteren Unterzähler für die Wohneinheiten verzichtet werden kann.

Was sagt der Bundesgerichtshof?
Im ersten Urteil (BGH, 16.07.08, Az. VIII ZR 57/07) hat der
Bundesgerichtshof die Differenzmessung abgelehnt, im zweiten Urteil (BGH, 25.11.09,
Az. VIII ZR 69/09) gestattet. Wenn man die Urteile nur schnell überfliegt, übersieht
man ein wesentliches Detail: Das erste Urteil bezieht sich auf die
Heizkostenabrechnung, das zweite auf die Kaltwasserabrechnung. Die Methode der
Differenzmessung ist also unzulässig, wenn es um die Verteilung von Wärme geht, aber
zulässig für die Verteilung von Wasser. Dass die Urteile für zwei Ressourcen
unterschiedlich ausfallen, liegt an den unterschiedlichen Rechtsgrundlagen. Im ersten
Fall gilt die Heizkostenverordnung (§ 5, 2), die eine Nutzergruppentrennung in
bestimmten Fällen vorgibt. Für die Kaltwasserabrechnung gibt es eine vergleichbare
Vorschrift dagegen nicht.

Achtung: Beide Urteile gelten nur für Gebäude, in denen der Verbrauch einzelner
Nutzergruppen (zum Beispiel Wohnen und Gewerbe) getrennt, mit Hilfe von Unterzählern,
gemessen wird. Wer solche Gebäude nicht in seinem Bestand hat, ist von den Urteilen
nicht betroffen.

Was empfehlen die Abrechnungsexperten?
Auch wenn laut BGH-Urteil die Differenzmessung zumindest für Wasser gestattet ist,
spricht aus fachlicher Sicht vieles dagegen. Denn sie benachteiligt den Bereich, der
die Differenz zu bezahlen hat. Der konstruktiv und technisch wesentlich aufwändigere
und damit auch relativ teure Hauptzähler gehört zu einer höheren metrologischen
Klasse mit einem deutlich größeren Messbereich. Er misst auch die so genannten
Schlupfmengen, die zum Beispiel durch undichte WC-Spülungen entstehen: Die
Unterzähler erfassen diesen niedrigen Durchfluss nicht, doch beim Hauptzähler kommen
die Schlupfmengen des gesamten Gebäudes zusammen. Ein weiterer Grund sind die
individuellen Messtoleranzen jedes Zählers innerhalb der zulässigen
Verkehrsfehlergrenze von ± 10 Prozent. Manche Zähler bewegen sich im oberen, andere
im unteren Bereich dieser Toleranz. So können beispielsweise die Messergebnisse
zweier Zähler für die gleiche Wassermenge um 8 Prozent voneinander abweichen, und
dennoch hält jeder Zähler die vorgeschriebenen Fehlergrenzen ein. Zwar ließen sich
Unterzähler problemlos so konstruieren, dass sie die Genauigkeit des Hauptzählers
erreichen - nur wären sie dann so teuer, dass die Wassermessung unwirtschaftlich
ist.

Dass der BGH die Differenzmessung bei Wärme untersagt hat, erklärt sich aus den
unvermeidlichen Verlusten bei der Verteilung von Wärme in einem Gebäude. Zwar erfasst
der Hauptzähler 100 Prozent der ankommenden Wärme. Doch bis diese Energie an den
Unterzählern und damit bei den Verbrauchern ankommt, entstehen Wärmeverluste, die der
Bereich mit Differenzmessung alleine tragen würde.

Fazit: Unabhängig von den unterschiedlichen BGH-Urteilen für Wärme und Wasser und
der Einschränkung auf Nutzergruppentrennungen ist eines in der Fachwelt schon immer
unbestritten: Differenzmessungen sind fehlerträchtig und sollten - wo immer es geht -
vermieden werden. Um Ungerechtigkeiten und Streit zu vermeiden, empfiehlt Minol, für
jede Nutzergruppe einen eigenen Zähler zu installieren. So wird jeder Unterverbrauch
exakt erfasst, und eine rechnerische Lösung ist nicht mehr nötig.

Hintergrundinformationen:

BGH, 25.11.09, Az. VIII ZR 69/09, Leitsatz: Der Vermieter ist bei der Abrechnung von
Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene
Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von
Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler
gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut
Hauptwasserzähler abgezogen wird.

BGH, 16.07.08, Az. VIII ZR 57/07, Leitsatz: Eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs.
2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch
durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei
Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil
einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen
Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch
der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird.