Agentur
MINOL
 
04.07.2011

Wartung von Rauchwarnmeldern bleibt Sache der Vermieter
Neun Bundesländer schreiben Rauchwarnmelder vor, drei davon haben die Wartungspflicht auf den Mieter übertragen. Minol-Autor Eberhard Wendel erkärt, was das bedeutet und warum nach wie vor der Eigentümer haftet.

Leinfelden-Echterdingen, Juli 2011 - Die Erkenntnis, wie wichtig Rauchwarnmelder
(RWM) für den Brandschutz in Wohnungen sind, setzt sich im sonst so
sicherheitsbewussten Deutschland langsam, aber stetig durch. Weil der Brandschutz
Ländersache ist, hat jedes Bundesland seine eigene - oder noch keine - gesetzliche
Regelung. Mittlerweile sind RWM für private Wohnräume in neun Bundesländern
vorgeschrieben. Als zehntes Bundesland kommt bald Niedersachsen hinzu; dort wird
voraussichtlich 2012 ein entsprechendes Gesetz in Kraft treten. Die genaue
Ausgestaltung dieser Pflicht unterscheidet sich jedoch von Land zu Land. Zum Beispiel
gelten unterschiedliche Umsetzungsfristen - vom 31. Dezember 2009 in
Mecklenburg-Vorpommern bis 31. Dezember 2015 in Bremen und Sachsen-Anhalt. In manchen
Ländern sind die Warngeräte für alle Wohnungen, in anderen wie etwa dem Saarland nur
für Neubauten verpflichtend. Wichtig ist auch die Zuständigkeit: Für die Installation
der Geräte ist in allen Ländern mit RWM-Pflicht, ausgenommen Mecklenburg-Vorpommern,
der Wohnungseigentümer zuständig. Auch die jährliche Wartung nach DIN 14676 ist dort
Sache des Eigentümers. Nur Schleswig-Holstein, Bremen und neuerdings auch Hessen
haben die Wartungspflicht auf den "unmittelbaren Besitzer" und damit bei vermietetem
Wohnraum auf den Mieter der Wohnung übertragen. In Hessen wurde die Landesbauordnung
Ende 2010 sogar entsprechend geändert (Änderungsgesetz zur HBauO § 13 Abs. 5 v.
25.11.2010). Im Wortlaut heißt es in den drei Bauordnungen: "Die Sicherstellung der
Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei
denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen."

Eigentümer hat Verkehrssicherungspflicht

Auf den ersten Blick scheint diese Regelung die Wohnungswirtschaft zu entlasten.
Tatsächlich müssen in den drei Ländern zunächst die Wohnungseigentümer (Vermieter)
entscheiden, ob sie die Wartung selbst durchführen, im eigenen Auftrag durchführen
lassen oder dem Nutzer (Mieter) überlassen wollen. Doch selbst wenn ein Vermieter die
Wartung an den Mieter delegiert, bedeutet das nicht, dass er von jeglicher Haftung
freigestellt wäre. Nach § 823 Abs.1 BGB ist für die Verkehrssicherung eines Gebäudes
ungeachtet dieser landesgesetzlichen Regelungen dessen Eigentümer zuständig. Die
"Haftung wegen Schutzgesetzverletzung" nach § 823 Abs.2 BGB, die landesrechtliche
Regelungen wie die RWM-Pflicht als Schutzgesetz umfasst, trifft ebenfalls den
Eigentümer. "Wer installiert und das Eigentum an technischen Geräten hält, muss nach
allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen für deren Funktionssicherheit sorgen",
erklärt Norbert Küster, Rechtsanwalt in Bonn. Nach Art. 31 Grundgesetz bricht
Bundesrecht Landesrecht. Deshalb können die Haftungsregelungen im BGB nicht durch
Landesrecht ausgehebelt werden. "Die Verantwortung der Mieter könne haftungsrechtlich
allenfalls auf der sogenannten zweiten Stufe der Anspruchsprüfung, nämlich der
Prüfung des Mitverschuldens nach § 254 BGB, wirken. So verringert sich letztlich nur
die Höhe des Haftungsanspruchs gegen den Eigentümer."

Nicht jeder Mieter kann fachgerecht warten

Das heißt: Wenn ein Rauchwarnmelder, der nicht oder schlecht gewartet wurde, im
Brandfall versagt, haftet trotz der landesgesetzlichen Neuregelungen der Eigentümer
für den entstandenen Schaden. Den Mieter kann höchstens ein Mitverschulden treffen,
falls er seine Wartungspflicht vernachlässigt hat. Die Folge wäre dann zwar, dass der
Eigentümer weniger Schadenersatz zahlen müsste. Doch selbst das dürfte nur selten
eintreten: Es gibt nämlich Mieter, die eine fachgerechte Wartung aus körperlichen
oder anderen Gründen gar nicht leisten können und werden. Einem solchen Mieter
gegenüber müsste der Vermieter die Wartung auf jeden Fall selbst wahrnehmen und
könnte einen Ersatzanspruch nicht unter Hinweis auf dessen eigenes Versäumnis auch
nur teilweise aushebeln. Wie die Funktionsprüfung aussehen muss, ist in der DIN 14676
genau geregelt. Sie umfasst eine Alarmprüfung - dabei wird kurz Probealarm ausgelöst,
um die Funktionsbereitschaft des Melders zu testen - und eine Sichtprüfung: Der
Melder muss noch richtig und an der richtigen Stelle befestigt sein und darf weder
übermalt oder -tapeziert, verschmutzt oder beschädigt sein: Staub, Flusen oder
Farbreste können die Raucheintrittsöffnung und damit die Rauchdetektion blockieren.

Im Schadensfall kommt es auf Nachweise an

In der Praxis ist kaum nachprüfbar, ob und wie gut ein Mieter diese Funktionsprüfung
tatsächlich erbringt. "Die in Schleswig-Holstein, Bremen und Hessen eingeführte
Wartungsregel bewirkt rechtlich zugunsten der Vermieter fast nichts. Selbst wenn
Eigentümer die Wartung vom Mieter wahrnehmen lassen, bleiben ihre üblichen
Sorgfaltspflichten bei der Überwälzung von Aufgaben wie sonst im Mietrecht,
beispielsweise der Kehrpflicht, bestehen", zieht Norbert Küster Bilanz. Auf der
sicheren Seite sind Eigentümer, wenn sie den Einbau und die jährliche
Funktionsprüfung der RWM an ein ausgewiesenes Fachunternehmen delegieren. Die
Monteure von Minol sind dafür geschult, normgerecht zu montieren, relevante
Verschmutzungen und Beschädigungen zu erkennen, die Geräte bei Bedarf zu reinigen
oder auszutauschen. Rauchwarnmelder gehören mindestens in Schlafräume, Kinderzimmer
und in den Flur. Deshalb achtet Minol auch darauf, ob sich die Nutzung der Räume
verändert hat und zusätzliche Melder nötig sind. Im Idealfall lässt sich der
RWM-Service mit der Jahresablesung des Wärmeverbrauchs kombinieren, damit die
Bewohner für beide Leistungen nur einen Termin frei halten müssen. Die Kosten der
Rauchwarnmelder-Wartung sind Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV und somit
grundsätzlich umlagefähig. Wichtig ist für Eigentümer auch, dass Minol die Wartung
der Rauchwarnmelder lückenlos dokumentiert - das kann im Haftungsfall entscheidend
sein.

Autor:
Eberhard Wendel, Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG

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